On ne sait pas quand la prochaine récession arrivera. Mais un rapport récent fait valoir que, dans ce cas, le marché américain du logement est peu susceptible d’être affecté de manière importante. Les chercheurs de First American Financial Services, une société d’assurance titres, ont examiné comment le marché du logement du pays a évolué historiquement pendant les périodes de récession. Sur la base de ce qui s’est passé au cours des récessions passées, le rapport fait valoir que la prochaine récession ne devrait pas provoquer un ralentissement majeur du logement. « Alors que la crise du logement est encore fraîche dans l’esprit de beaucoup et a été le catalyseur de la Grande Récession, le marché américain du logement a traversé toutes les autres récessions depuis 1980 », a écrit Odeta Kushi, économiste en chef adjointe chez First American et auteur du rapport. . « En fait, le marché du logement peut réellement aider l’économie à se remettre de la prochaine récession – un rôle qu’il a traditionnellement joué dans les précédentes reprises économiques. » Articles Liés
En utilisant ses propres données ainsi que des informations de Freddie Mac et de la National Association of Realtors, le rapport décrit comment le marché du logement a traditionnellement connu des ralentissements économiques. Dans la plupart des autres cas, l’appréciation des prix des maisons s’est poursuivie à un rythme régulier, et la croissance des ventes de maisons existantes n’a que légèrement diminué, a écrit Kushi. Alors, qu’est-ce qui a rendu la Grande Récession différente? Le boom immobilier qui a précédé la dernière récession a été largement alimenté par une explosion de l’activité de construction de logements et du crédit hypothécaire. Les acheteurs de maison ont pu obtenir des hypothèques sans aucune documentation de leurs revenus et sans mise de fonds, et de nombreux prêts avaient des périodes d’introduction de 0% qui les rendaient bon marché au début mais plus chers au fil du temps. Ces propriétaires étaient surendettés. « La crise du logement dans la Grande Récession a été fortement alimentée par le fait que la perte d’emplois était associée à une part importante de propriétaires qui n’avaient pas beaucoup de capitaux propres dans leurs maisons », a écrit Kushi. Et parce que les développeurs ont construit tant de maisons, la valeur de leur maison a rapidement sombré lorsque la bulle a éclaté, aggravant encore la situation. La croissance des prix des logements observée au cours de l’expansion économique actuelle n’a pas été alimentée par un accès accru au crédit hypothécaire. C’est plutôt un simple reflet de l’offre et de la demande: de nombreux Américains veulent devenir propriétaires, mais l’offre de maisons disponibles à la vente est très faible, ce qui pousse les prix à la hausse. Bien que cela ait rendu la perspective d’acheter une maison inabordable pour des millions d’Américains, cela a également signifié que ceux qui sont propriétaires ont vu leur valeur nette immobilière augmenter considérablement ces dernières années. Cela diminue la probabilité qu’ils seraient sous l’eau sur leur prêt si les prix des maisons devaient plonger dans une récession. « En cas de récession, je dirais que le logement fournirait un coussin parce que la pénurie d’approvisionnement au niveau d’entrée suggère que les constructeurs pourraient continuer à construire », a déclaré à MarketWatch Doug Duncan, économiste en chef de Fannie Mae, en décembre. Il y a toujours des signaux d’alarme que les propriétaires devraient être à l’affût de la façon dont une récession potentielle pourrait affecter le marché du logement. Pour commencer, de nombreux Américains ont souscrit des prêts hypothécaires de refinancement sur leurs maisons à mesure que la valeur de leur maison augmentait. Cela a réduit la valeur nette de ces personnes dans leur propriété, les rendant plus vulnérables à devoir plus que leur maison en valait dans le cas où le prix des maisons chuterait. Autre problème: de nombreux Américains qui ont pris du retard sur les versements de prêts et ont modifié leurs hypothèques à la suite de la récession pour éviter la forclusion ont depuis redéfini.

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